四大一线城市中，上海、广州、深圳连夜发布楼市新政，回应市场关切，提振市场信心。

  2024年9月29日夜，堪称近年来房地产行业的最大转折点。这个无眠之夜，不仅央行、金融监督管理总局等部门宣布了存量房贷降息的细节、时间点和方式，还推出了“完善商业个人住房贷款利率定价机制”的新政策。

  上海调整了住房限购政策，广州全域取消限购，深圳则将首套房首付比例调整为15%，二套房首付比例调整为20%。这一切似乎都在抢在十一长假到来之前。

  根据各大行的公告，拟于2024年10月12日公布存量房贷利率降低的具体操作指引和细节，2024年10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。

  1、央行发布了重要的公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜，明确自2024年11月1日起，合乎条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。同时，央行指导市场利率定价自律机制发布了《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。

  2、央行、金管局发布关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知，明确对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套和二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

  3、央行发布关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知，明确对于金融机构发放的符合要求的贷款，央行向金融机构发放的再贷款比例从贷款本金的60%提升至100%。

  4、央行、金管局发布关于延长部分房地产金融政策期限的通知。政策发布后，工行、建行、农行、中行和交行迅速发布关于批量调整存量房贷的公告。上海、深圳也宣布调整住房限购政策，包括将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%等。

  广州全面取消了住房限购，力度符合预期；9月29日，广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知明确，取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实施。本次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

  1、深圳户籍居民家庭（含部分共同生活的亲属为深圳户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，深圳户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。

  2、非深圳户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明（此前需要3年）。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明（此前需要1年）。

  3、有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。

  4、取消商品住房和商务公寓转让限制。商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。此前，商品房限售期为3年，公寓限售期为5年。

  5、调整个人住房转让增值税征免年限，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

  6、优化个人住房贷款政策：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。

  1、外环外限购年限降低为1年：对非上海户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳的社会保险或个人所得税年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

  2、对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

  3、在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

  4、首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；在实行差异化政策的区域，二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

  5、调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

  6、及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本。本通知自2024年10月1日起施行。

  这一系列大利好是不是满足此前市场预期，对9月30日的房地产板块走势将带来哪些影响？又将怎么样影响未来的楼市？

  上海、广州、深圳都调整了政策，其中广州最为激进，直接全面取消限购。从这些措施能够准确的看出政府的态度和决心。

  总之，这一切都是利好消息，不仅力度大，而且速度快。政府救市的决心已经赤裸裸地摆在大家面前，势必将彻底打破那些看空者的预期。

  这与股市强行拉升有何不同？股市是通过大量资金注入，而楼市则是通过密集的政策支持。现在，不应再有任何疑虑，政府救市的决心已经很明确。

  不是不救，只是时机未到。这次，真的不是小打小闹，而是彻底为国庆助兴。不出意外，这个国庆假期售楼处将人潮涌动。

  预计最敏感的业主们今晚会兴奋得难以入眠。如无意外，今天大A开市后，地产股将再次飙涨，毕竟这么多利好消息齐齐落地。

  如此密集的政策出台，如此紧凑的时间安排，怎会是一点预案都没有呢？而且这次彭博社的小道消息，很多都开始逐一兑现。之前传言楼市政策将调整，广深将放松限购，结果消息果然应验。正如那句话所说，一切皆非空穴来风。所有的小道消息，只要没有被官方辟谣，都有很高的落地概率。

  据知情的人偷偷表示，北京正在考虑前所未有的大规模财政刺激，被称为史上最强三箭：

  1、增加公共预算支出，预计年底新增专项债1.3万亿元，新增长期特别国债5000亿元人民币，中央对地方转移支付在落实10万亿元的基础上，年底再提前转移支付5万亿元。发行长期国债，每月额度从1000亿元到5000亿元不等，最高可达每年6万亿元的国债上限。增加民生补助，今年已补助共计近2万亿元，年底突击补助增加1.2万亿元，乡村建设今年补助超过4.5万亿元，年底突击补助增加1.8万亿元。针对低收入群体的补助，力争年底有实质性进展，原则上不低于当地最低工资标准。

  2、年底前完成增加地方税权，实施大规模减税。城市建设维护税、教育费附加、地方教育税全面转移至地方，个人所得税起征点提高到8000元，合乎条件的企业所得税从25%下调至20%，合乎条件的中小企业所得税从5%下调至0.5%。明年将重点调整优化税种。

  3、财税改革的具体细则也将出台，地方因土地财政萎缩而面临的情况将得到缓解。针对企业和个人，还有更多减税措施，如企业所得税的下调和个人所得税起征点的提高。

  这些措施必然的联系到每一个普通百姓的钱包。接下来，我们将面临三条“水管”注水的局面：

  这三条“水管”同时向市场注水，想象一下这股水流的声音是多么汹涌。政策助兴加上天量货币的推动，好处是我们将完全解决通缩问题，但坏处是通胀可能会随之而来。

  因此，各位一定要提前准备好。在这样的大水漫灌之下，单纯存钱是最不明智的选择。这一波大放水将重新洗牌财富，居民存款已达297万亿元，这些资金将成为接下来的目标，必须让钱流动起来！

  我再次强调，请大家正视这次变化。这不是简单的救市，而是一次彻底的改革，一次从上到下的社会问题大梳理。

  请务必关注接下来的一系列政策，因为变化有时来得非常突然。请大家审时度势，做出明智的决策。现在还无所作为，只会被动地被掠夺财富。

  一线城市整体松绑力度略低于此前市场的预期。目前，北京尚未公开发文解除限购。

  此前许多人预测，北京五环外会取消限购，但我一直认为：北京全面取消五环外的限购难度较大。在我昨天的文章中提到，北京实际上已经悄然执行了社保5改3的审核政策，预计很快会正式发文官宣。当然，正式官宣时，也可能给大家带来一个“惊喜”，推出比5改3更刺激的政策。

  北京和上海都是国家提出要重点纾解过密人口的城市，北京至今以非流动人口减少为荣；上海虽略有放宽，但仍严控人口增长。深圳则是商品房供应量最小的大城市，尽管当前市场低迷，但一旦反弹，势头将非常迅猛。

  鉴于北上深目前就业机会多、对年轻人吸引力大，完全取消住宅限购的可能性极低。相比之下，广州作为四个一线城市中最弱的一个，完全取消限购在意料之中。

  最后，在这里给大家做一个预言：三四年之后，部分大城市可能会再次收紧住宅限购。行政限制性措施在核心城市完全取消是不太可能的，市场总有其周期。高涨期未来还会再现，届时可能仍需依赖限购政策来调控市场。

  由于一线城市新一轮楼市松绑低于预期（北京尚未公开发文取消限购，大概率就在今天发布），今天房地产板块或许会出现冲高、放量、调整的走势。令人不解的是，上海、深圳、广州出台政策后，天津和海南竟仍处于观望状态。

  期待北京、天津、海南能够在9月30日宣布新一轮楼市松绑政策。总的来看，中国楼市筑底、回暖的大方向是确定的。尤其是一线城市核心区的楼市，在一波波利好政策的作用下，将率先见底回升。

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